Verkehrswert von Waldgrundstücken

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  • 17. Oktober 2015

Verkehrswert von Waldgrundstücken

Seit Ausbruch der Finanzkrise und in Folge niedriger Zinsen für Bankguthaben und Kredite ist im Bereich der Immobilien eine generelle Nachfragesteigerung festzustellen. Häuser, Wohnungen, Baugrundstücke aber auch Grünland und Waldflächen sind begehrtes Anlageobjekt geworden. Im Zuge dieser steigenden Nachfrage sind naturgemäß die Preise dieser Güter gestiegen. Nicht immer zur Freude der lokalen Bevölkerung und Bauernschaft, die Wohnraum und bewirtschaftbare Flächen dadurch bei Bedarf zu erhöhten Preisen beschaffen müssen. Auch wird es immer schwieriger, den erhöhten Kaufpreis von Waldflächen und landwirtschaftlichen Flächen über den Ertrag in überschaubaren Zeiträumen wieder zu erwirtschaften.

Nachfrage steigt
Im Bereich des Grundverkehrs ist der Verkehrswert die Basis für Kauf oder Verkauf. Bei Waldflächen hat sich der Markt ebenfalls sehr dynamisch entwickelt. Alleine der Zugang zur Information, dass eine Waldfläche zum Verkauf steht, ist schon viel wert, da selten überregionale Ausschreibungen erfolgen. Der Verkehrswert oder gemeine Wert wird durch den Preis bestimmt, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach der Beschaffenheit des Wirtschaftsgutes bei einer Veräußerung zu erzielen wäre. Dabei sind alle Umstände, die den Preis beeinflussen, zu berücksichtigen. Ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse sind nicht zu berücksichtigen. Der tatsächlich gezahlte Preis wird davon abweichend auch persönliche Motive wie die der Geldanlage beinhalten.
Bei Waldflächen bis 200 ha ist üblicherweise die Sachwertmethode zur Ermittlung des Verkehrswertes anzuwenden, da regional häufig nicht genügend vergleichbare Waldverkäufe heranziehbar sind, um den Wert im Vergleichswertverfahren zu bestimmen. Zu diesem Zweck wird der Boden- und Bestandeswert getrennt ermittelt. Dies geschieht üblicherweise durch einen privaten Gutachter oder den Sachverständigendienst der Landwirtschaftskammer. Der Waldwert kann aber aus praktischer Erfahrung auch näherungsweise bestimmt werden.
Bodenwert
Dabei kann für sehr gut bewirtschaftbare Schlepper- und Seilgeländeflächen für den Bodenwert € 0,75 (schlecht wüchsig, Laubholz) bis zu € 3,00 (sehr gut wüchsig, Fichte) pro m² unterstellt werden. Dabei ist ein leichtes Gefälle von den Zentralräumen in Richtung gebirgige Randlagen festzustellen Der Bodenwert im schwierigeren Seilgelände des Wirtschaftswaldes liegt etwa bei € 0,40 bis 2,00 pro m². Im reinen Schutzwald liegt der Bodenwert bei ca. € 0,50 – 0,80/m², wobei hier meist kein Bestandeswert hinzuzufügen ist, da davon ausgegangen wird, dass die Erträge in die Erhaltung des Schutzwaldes zu investieren sind.

Bestandeswert
Hier ist die genaue Ermittlung dem Gutachter vorbehalten, da Alter, Baumarten, Pflegezustand, Erntekosten und Holzpreise einzubeziehen sind. Grundsätzlich kann ausgehend vom geschätzten stehenden Holzvorrat näherungsweise überlegt werden, wie hoch der Erlös pro Hektar bzw. m2 sein kann. Dazu wird der verwertbare Holzanteil geschätzt und mit einem Mischpreis über alle Sortimente abzüglich der Holzerntekosten pro Festmeter multipliziert. Dieser sogenannte erntekostenfreie Holzerlös bestimmt den Bestandeswert. Diese Bestandeswerte liegen in etwa im Bereich der Bodenwerte, wobei niedrigere Werte bei jüngeren, laubholzreichen Beständen und höhere Werte bei älteren, fichtenreichen Beständen anzutreffen sind.
Abschließend ist auch eine Betrachtung der steuerlichen Aspekte beim Wald(ver)kauf wichtig, denn Immobilienertragssteuer, Versteuerung des stehenden Vorrates sowie Grunderwerbssteuer, Grundbucheintragungsgebühr, Notariats- sowie Kaufvertragsvergebührungskosten sollten bereits im Vorfeld berücksichtigt werden.

DI Gregor Grill

Waldverband Salzburg

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